ถ้าไปประมูลสิทธิการเช่าจากกรมบังคับคดีในการขายทอดตลาด เราจะต้องชำระเงินเฉพาะแค่เพียงจำนวนเงินที่เราประมูลมาได้พร้อมค่าธรรมเนียม หรือเราต้องชำระรวมไปถึงค่าเช่าคงค้างที่ยังค้างชำระอยู่ด้วยหรือไม่? หรือถ้าประมูลสิทธิการเช่ามาได้แล้ว แต่เจ้าของพื้นที่ให้เช่าไม่อนุญาตให้เราเช่าใช้สอยพื้นที่เช่าได้หรือไม่? วันนี้ ZENLAW จะมาตอบคำถามในส่วนนี้ให้ฟังกัน
ยกตัวอย่างตามอุทาหรณ์
เมื่อวันที่ 9 สิงหาคม 2553 นางสาวสองได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่การค้าระยะยาว (10 ปี) และสัญญาการให้บริการพื้นที่การค้าที่เช่ากับห้างตรี ซึ่งในสัญญาการให้บริการนั้นระบุว่าห้างตรีมีหน้าที่จะต้องให้บริการสาธารณูปโภค บันไดเลื่อน ลิฟต์ แสงสว่าง ไอเย็นปรับอากาศ รักษาความสะอาด และรักษาความปลอดภัย และหากนางสาวสองไม่ชำระค่าบริการส่วนกลาง ห้างตรีมีสิทธิงดการให้บริการตลอดรวมทั้งสามารถตัดไฟฟ้า โทรศัพท์ แก๊ส ประปาและไอเย็นในพื้นที่การค้าที่เช่าได้ และมีค่าปรับในอัตราวันละ 1,000 บาท ไปจนกว่าจะชำระหนี้ค่าบริการที่ยังคงค้างอยู่จนครบถ้วน
ต่อมานางสาวสองมีหนี้สินจำนวนมาก นอกจากจะค้างชำระค่าบริการส่วนกลางที่ต้องชำระให้แก่ห้างตรีแล้ว ก็ยังมีหนี้สินอื่นกับธนาคารอีกด้วย จนถูกธนาคารฟ้องร้องดำเนินคดีและธนาคารได้บังคับเอาสิทธิการเช่าพื้นที่การค้าระยะยาวระหว่างนางสาวสองกับห้างตรีดังกล่าวนั้นออกขายทอดตลาด จนนายหนึ่งทราบถึงการขายทอดตลาดสิทธิการเช่าพื้นที่การค้าระยะยาวดังกล่าวจึงได้เข้าไปประมูลสิทธิการเช่าพื้นที่การค้าระยะยาว มาในราคา 1,010,000 บาท และต่อมาหลังจากนายหนึ่งประมูลสิทธิการเช่าพื้นที่การค้าได้แล้ว เมื่อวันที่ 23 สิงหาคม 2559 นายหนึ่งก็ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมและการสอบสวนสิทธิ์ในที่ดินประเภทโอนสิทธิแบ่งเช่าช่วงตามคำสั่งศาลแล้ว และได้จดทะเบียนรับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่การค้าที่เช่ามาเรียบร้อยแล้ว
และต่อมาเมื่อนายหนึ่งจะเข้าไปใช้สอยหาประโยชน์จากพื้นที่การค้าดังกล่าวที่ประมูลมาได้นั้น แต่ปรากฎว่าห้างตรีไม่ยอมให้นายหนึ่งเข้าใช้พื้นที่เนื่องจากนางสาวสองยังค้างชำระค่าบริการส่วนกลาง และค่าไฟฟ้า รวมค่าโอนสิทธิการเช่าช่วงและค่าเบี้ยปรับคงค้างอยู่เป็นจำนวนรวมทั้งสิ้น 1,513,487.32 บาท นายหนึ่งก็แจ้งต่อห้างตรีว่าค่าบริการส่วนกลาง และค่าไฟฟ้า รวมค่าโอนสิทธิการเช่าช่วงและค่าเบี้ยปรับคงค้างอยู่ระหว่างห้างตรีกับนางสาวสองนั้น ห้างตรีต้องไปเรียกร้องเอากับนางสาวสอง แต่ห้างตรีก็ไม่รับฟังเหตุผลของนายหนึ่งและยังคงไม่ให้นายหนึ่งเข้าใช้พื้นที่เช่าดังกล่าวอยู่เรื่อยมา การที่ห้างตรีไม่ยอมให้นายหนึ่งเข้าไปใช้พื้นที่เช่าดังกล่าวนั้น นายหนึ่งย่อมต้องได้รับความเสียหายเพราะนอกจากที่นายหนึ่งจะเสียเงินในการประมูลสิทธิการเช่าพื้นที่เช่าระยะยาวมาแล้ว นายหนึ่งยังเสียหายจากการขาดประโยชน์การจากใช้สอยพื้นที่เช่าหรืออาจนำพื้นที่เช่าออกให้บุคคลอื่นเช่าช่วงได้ ซึ่งนายหนึ่งจะได้ค่าตอบแทนไม่ต่ำกว่าเดือนละ 30,000 บาท เมื่อห้างตรีไม่ยอมให้นายหนึ่งเข้าใช้สอยพื้นที่เช่ามาโดยตลอดระยะเวลา 14 เดือน จึงคิดได้ว่านายหนึ่งเสียหายจากการขาดประโยชน์นี้เป็นเงินจำนวน 420,000 บาท
ซึ่งการที่ห้างตรีไม่ยอมให้นายหนึ่งเข้าใช้พื้นที่เช่าการค้านั้นอ้างเหตุผลว่าเมื่อนายหนึ่งได้จดทะเบียนโอนสิทธิการแบ่งเช่าช่วงและสัญญาเช่าพื้นที่การค้าระยะยาวจากนางสาวสองมาแล้ว นายหนึ่งก็ต้องรับโอนสิทธิตามสัญญาการให้บริการไปด้วยและต้องรับโอนหนี้ค่าบริการและค่าไฟฟ้าที่นางสาวสองคงค้างชำระตามสัญญาการให้บริการไปด้วย เมื่อห้างตรีได้ทวงถามกับนายหนึ่งหลายครั้งแล้ว แต่นายหนึ่งไม่ชำระหนี้คงค้างดังกล่าว จึงถือว่านายหนึ่งผิดสัญญาเช่าและสัญญาการให้บริการ จนต่อมาเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2560 ห้างตรีได้มีหนังสือแจ้งเข้าครอบครองพื้นที่การค้าที่เช่าพร้อมบอกเลิกสัญญาการเช่าพื้นที่การค้าระยะยาวและบอกเลิกสัญญาการให้บริการพื้นที่การค้าที่เช่า และแจ้งให้นายหนึ่งชำระค่าบริการส่วนกลางที่คงค้างอยู่อีกด้วย
จากตามอุทาหรณ์จึงมีประเด็นอันเป็นข้อโต้แย้งและได้ข้อสรุปตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 60/2566 ดังนี้
1.นายหนึ่งผิดสัญญาเช่าพื้นที่การค้าระยะยาวและสัญญาการให้บริการหรือไม่?
ประเด็นนี้จะเป็นได้ว่านายหนึ่งนั้นเป็นผู้ประมูลซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่การค้าระยะยาวมาได้จาการขายทอดตลาด นายหนึ่งไม่ได้เป็นผู้รับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่การค้าระยะยาว อีกทั้งตามสัญญาเช่าพื้นที่การค้าระยะยาวไม่ได้ระบุว่าผู้รับโอนสิทธิการเช่าในกรณีการซื้อสิทธิการเช่าจากการขายทอดตลาดนั้นต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าเดิมไปด้วย เมื่อนายหนึ่งไม่จำเป็นต้องรับโอนภาระหนี้คงค้างชำระค่าบริการของนางสาวสองที่มีอยู่ก่อนวันที่จดทะเบียนรับโอนสิทธิการเช่า จึงถือไม่ได้ว่านายหนึ่งเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าพื้นที่การค้าระยะยาวและสัญญาการให้บริการในพื้นที่การค้าที่เช่า ห้างตรีจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่าพื้นที่การค้าที่เช่าดังกล่าว
2.ห้างตรีมีความผิดต้องรับผิดชอบชำระค้าเสียหายให้แก่นายหนึ่งหรือไม่? เพียงใด?
เมื่อนายหนึ่งได้จดทะเบียนรับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่การค้าที่เช่ามาเรียบร้อยแล้ว และไม่ได้เป็นผู้ผิดนัดตามสัญญาเช่าพื้นที่การค้าระยะยาวและสัญญาการให้บริการในพื้นที่การค้าที่เช่า ห้างตรีจึงไม่มีสิทธิห้ามมิให้นายหนึ่งเข้าใช้สอยพื้นที่เช่าการค้าดังกล่าว การที่ห้างตรีไม่ยอมให้นายหนึ่งเข้าใช้พื้นที่การค้ามาตลอดระยะเวลา 14 เดือนนั้น นายหนึ่งย่อมต้องได้รับความเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์ใช้สอยพื้นที่การค้าให้เช่าดังกล่าว ห้างตรีจึงต้องรับผิดในค่าขาดประโยชน์ในส่วนนี้ให้แก่นายหนึ่ง พร้อมดอกเบี้ยของเงินค่าขาดประโยชน์ดังกล่าวด้วย แต่ห้างตรีไม่จำเป็นต้องรับผิดชอบไปจนถึงเงินที่นายหนึ่งประมูลสิทธิการเช่าพื้นที่การค้าระยะยาว เป็นเงินจำนวน 1,010,000 บาท เนื่องจากเงินดังกล่าวนายหนึ่งเป็นผู้สมัครใจประมูลและเสียเงินในจำนวนดังกล่าวเอง